На ПИКе формы

Обновление от 02.11.2021: инвестиционная идея и целевая цена ПОДТВЕРЖДЕНЫ

На прошлой неделе мы провели вебинар с Группой ПИК (PIKK RX; Выше рынка; Цель: 2000 руб.), на котором обсудили перспективы дальнейшего развития компании, факторы ее конкурентного преимущества и ключевые события, которые могут привести к росту ее акций. Мы также обсудили рост процентных ставок, цены на недвижимость и новые технологии в строительстве. Разговор получился интересным. По нашему мнению, он подтверждает наши прогнозы и позитивный взгляд на акции группы.

Ниже мы приводим ключевые моменты нашего разговора с компанией, которую представлял Юрий Ильин – вице-президент по корпоративным финансам и рынкам капитала, член совета директоров.

В сегменте жилищного строительства ГК ПИК сохранит высокие темы роста. За счет новых проектов выручка компании в сегменте жилищного строительства будет прирастать приблизительно на $1 млрд в год.

Основными драйверами роста будут:

• Выход в новые сегменты жилищного строительства: бизнес-класс (бренд Forma), премиум (бренд Mono), загородное жилье. Все проекты будут полностью запущены в 2022 г.
• Развитие fee-development (строительство жилья по заказу собственника земельного участка) - бизнес-модели, которая позволяет развиваться без давления на капитал группы.  Недавно компания заключила fee-development контракт с другим крупным девелопером Инград в размере 1 млн кв. м.
• Увеличение объемов строительства жилья в регионах. За последний год группа вышла в пять регионов, включая Дальний Восток. В этом регионе компания видит особенно высокий спрос на свои проекты. Например, проект группы в Южно-Сахалинске был практически весь раскуплен в минимальные сроки. В Санкт-Петербурге группа планирует войти в топ-3 застройщиков в ближайшие несколько лет. Другими важными регионами являются Волга и Сибирь. В перспективе до 2025 г. компания ожидает эффективного распределения проектов между Москвой/Московской областью и регионами в пропорции 50/50. Валовая рентабельность региональных проектов сопоставима с московскими - 25-30%.
• Компания реализует проекты на Филиппинах и в Индии, но пока делает это достаточно осторожно, без крупных инвестиций, анализируя привлекательность и потенциал этих рынков.
• Развитие генерального подряда.

Ипотечный рынок остается привлекательным. Несмотря на рост процентных ставок, в том числе и на ипотечные кредиты, их уровень остается существенно ниже, чем три года назад. Кроме того, застройщики имеют возможность субсидировать часть процентной ставки самостоятельно благодаря существенному росту цены кв. метра жилья за последние годы. В целом, доступность жилья в России улучшается по сравнению с ситуацией 3-5 лет назад. Спрос на жилье с использованием ипотеки остается на высоком уровне. В июне-июле наблюдалось охлаждение рынка из-за отмены льготной ипотеки. Однако в августе и сентябре спрос полностью восстановился (+70% рост продаж в сентябре к июлю). Компания подтверждает свои цели на 2021 г. К 2023 г. ГК ПИК ожидает достичь результата по сдаче и продажам жилья на уровне около 4 млн кв. м по сравнению с ~2.8-3.0 млн кв. м за 2021 г.

ГК ПИК растет быстрее рынка, увеличивая свою долю за счет следующих факторов: а) вертикальная интеграция; б) крупнейшее в Европе бюро проектировщиков, которые насчитывает 3 500 специалистов; в) существенные инвестиции в новые технологии строительства; г) наличие собственной управляющей компании, под управлением которой около 50 млн кв. м.; д) динамичное развитие цифровизации бизнеса; е) быстрое включение земельных участков в оборот (менее года); ж) самый низкий в отрасли уровень административных и коммерческих расходов (в % от выручки).

Компания Units: модульное строительство – путь к снижению издержек. ГК ПИК развивает модульное строительство как возможность для повышения эффективности строительства на фоне роста спроса на жилье и издержек. Компания уже строит завод по производству жилых модулей в Московской области. В 2022 г. компания построит аналогичный завод на Сахалине (новый проект), а в 2023 г. – на Филиппинах. К 2023 г. ГК ПИК планирует реализовывать более 2 млн кв. м жилья с использованием модульных технологий. Компания может сделать IPO этого бизнеса в 2023-2024.

Кварта – быстрорастущая технологическая платформа, которая оказывает услуги купли-продажи и аренды жилья. Выручка платформы в 2021 г. вырастет в 10 раз г/г до более, чем 24 млрд руб. и продолжит свой динамичный рост в ближайшие годы. Целевой объем рынка, на который нацелена Кварта, составляет $175 млрд.

Какие триггеры ожидаются в компании в ближайшие полгода?

В январе Группа ПИК представит операционные результаты за 2021 г. и, возможно, прогнозы на 2022-23 гг. Мы ожидаем увидеть сильные показатели. В марте компания представит больше данных о развитии технологической платформы и модульном строительстве. ГК ПИК планирует организовать отдельную презентацию для инвесторов по этим направлениям бизнеса. Также в марте-апреле будет завершено строительство первого модульного дома. В марте компания опубликует финансовые результаты по МСФО за 2021 г. В мае акции ГК ПИК могут быть включены в MSCI Russia Index, так как их free-float будет учитывать проведенное недавно SPO. В настоящий момент этот показатель составляет 21%.

ОРИГИНАЛ и ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ ИДЕИ

Исходная идея:

ГК ПИК на прошлой неделе провела День рынков капитала, представив на нем свою долгосрочную стратегию, которая произвела на нас очень сильное впечатление. Мы бы рекомендовали инвесторам посмотреть запись конференции, чтобы получить более полное представление о впечатляющих возможностях роста компании как минимум на ближайшее десятилетие.

• Группа ПИК – не просто ведущий девелопер жилой недвижимости в России, но становится высокотехнологичной компанией. Компания выходит в новые сегменты жилья, новые российские регионы, другие крупные EM-рынки, развивает новые строительные технологии и запускает инновационные цифровые сервисы, которые могут стать новым словом на рынке продаж и аренды жилья.
• Мы обновили наши финансовые прогнозы для ПИК с учетом представленной стратегии и последних финансовых результатов. Мы поднимаем нашу целевую цену до 2 000 руб. за акцию (со 1 150 руб.) и подтверждаем рейтинг ВЫШЕ РЫНКА.


Ключевые стратегические вехи. а) Земельный банк ГК ПИК за последние два года вырос почти вдвое до 21.5 млн кв. м (+30% г/г), что позволит компании увеличивать объем строительства; б) Компания выходит в сегменты жилья бизнес-класса и премиум-класса, а также создает сегмент строительства индивидуального жилья и запускает сегмент индустриального строительства (склады, индустриальные парки); в) ГК ПИК выходит на рынки строительства Филиппин и Индии; г) бизнес fee-development и направление генерального подряда бурно развиваются - общий объем заказов в работе составляет около 5.5 трлн руб.; д) ГК ПИК создает новую дочернюю компанию UNITS, которая займется производством модульных домов и конструктивных элементов. Группа ставит амбициозную цель стать крупнейшим в мире производителем модульного жилья уже к 2023, что предвещает революцию в жилищном строительстве; е) Компания играет ведущую роль в сегменте жилищных услуг (экосистема брокерской деятельности, аренды и жилья), внедряя новые цифровые технологии, революционные для нынешних участников рынка. Общий доход от этого сегмента в 2021 составит 24 млрд руб.


Наши прогнозы. Наш текущий прогноз годового темпа роста выручки ГК ПИК за 5 лет (2021-2025) составляет 22% против среднегодового темпа роста 54% за последние 5 лет, по скорректированному показателю EBITDA – 23.5% против 46% соответственно, а по скорректированной чистой прибыли – 26% против 34% соответственно. В рамках наших расчетов средние показатели рентабельности EBITDA и чистой прибыли на следующие пять лет составляют 25% и 20% соответственно. До этого мы прогнозировали годовые темпы роста выручки и EBITDA в районе 18-20%, а среднюю рентабельность EBITDA и чистой прибыли на уровне 20% и 15% соответственно. Пересмотр нашей оценки и целевой цены в сторону повышения в первую очередь обусловлен ростом финансовых показателей.


Оценка акций и катализаторы. Исходя из наших оценок прибыли за 2021П/2022П, ГК ПИК торгуется по скорректированным мультипликаторам P/E 12.9х/8.0x, скорректированным EV/EBITDA 9.5x/6.8x и скорректированным P/NAV 1.1x/0.8x. В текущем году мультипликаторы выглядят сравнительно высокими, но в следующем году они должны снизиться до вполне приемлемого уровня вследствие заметного роста прибыли. В рамках оценки мы применяем простое среднее значение показателей, полученных в результате применения трех подходов к оценке: по целевому мультипликатору EV/EBITDA 2022 (8.0x) и P/E 2022 (10x), а также применяем оценку по дисконтированному денежному потоку с WACC на уровне 13% и темпом роста в постпрогнозный период 3%. Мы повышаем целевую цену до 2 000 руб. с 1 150 руб., и подтверждаем рейтинг ВЫШЕ РЫНКА. На наш взгляд, у ГК ПИК лучший инвестиционный кейс в секторе недвижимости и один из самых привлекательных на российском фондовом рынке.






ОРИГИНАЛ и ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ ИДЕИ