Что покупать на корреции? Девелоперы
Сектор застройщиков интересен по нескольким причинам:
- Относительно дешёвые кредиты. ЦБ за летний период достаточно серьёзно снизил ставку, что повлияло на стоимость кредитования. Благодаря этому застройщикам стало легче и дешевле кредитоваться. А для отрасли это очень важно.
- Снижение цен на отечественные стройматериалы и в первую очередь на стальную арматуру и прокат.
- Рост доступности ипотеки. Недавно ставка для льготной ипотеки была снижена с 9 до 7%. Сейчас субсидированная государством ставка действует для кредитов до ₽12 млн. Пока программа действует до конца 2022 года, но звучит всё больше заявлений о возможном продлении данной программы на 2023 год. Это важно для отрасли, так как льготная ипотека обеспечивает значительную долю продаж. Одновременно падают ставки и на «обычную» ипотеку. Рыночная ипотечная ставка на новостройки в июле составила 10,6%, на вторичку — 10,8%. Для сравнения, в марте 2022 года ставки превышали 20%, а в апреле — 17%.
- Рост интереса к инвестированию в недвижимость. Снижение ставки ЦБ делает депозитные продукты всё менее привлекательными. В среднем предложения от банков находятся в диапазоне 5 – 7 % годовых. Это серьёзно ниже, чем весной, когда ставки превышали 20%. При ожидаемой инфляции в 12 – 15%, деньги на депозитах попросту медленно «сгорают». Поэтому очевидно, что часть средств на депозитах будет «перетекать» в другие активы. В этом плане приобретение недвижимости у нас традиционно считается хорошим способом сохранения средств и защиты от инфляции.
- Дедоллоризация накоплений. В этом году банки и брокеры начали вводить плату за хранение западных валют на счетах. У держателей крупных валютных накоплений возникает вопрос обеспечения сохранности капитала. Инвесторы всё активнее переводят валютные сбережения в другие классы активов, включая недвижимость.
- Стимулирование внутреннего спроса и конечного потребления. Минфин планирует направить более ₽1 трлн на индексацию зарплат работникам бюджетной сферы в ближайшие три года + ряд крупных компаний (например, ГМК) также объявили о повышении зарплаты. При этом следующий год в российском политическом цикле является предвыборным, а значит можно ожидать принятия дополнительных мер соцподдержки. Как результат, потребление (в том числе и недвижимости) будет расти за счёт дополнительных финансовых стимулов.
Совокупность этих факторов свидетельствует о том, что строительный сектор может в ближайшем будущем чувствовать себя достаточно уверенно.
На нашем рынке акций представлены четыре застройщика: ПИК, ГК Самолет, Эталон и ЛСР. Полагаю, что при выборе стоит сделать ставку на наиболее крупных и эффективных. Таковыми являются Самолёт и ПИК. Первые владеют самым большим земельным банком в отрасли: по состоянию на 31.12.2021 он достиг 29 млн кв.м. Вторые являются лидерами рынка по объему текущего строительства и ввода жилья. При этом, если сравнивать эти две компании, то следует подчеркнуть, что у Самолёта гораздо более высокие темпы прироста, в частности по объёму продаж первичной недвижимости и ряду иных показателей.
Во 2 квартале темпы роста Самолёта ожидаемо сократились, но все равно продемонстрировали сильный рост: выручка +90% г/г, EBITDA +76% г/г, прибыль +64% г/г. Эти результаты были достигнуты в период высоких ставок, что ограничивало ипотечные продажи. Вероятно, что при текущих более низких ставках, а также с учётом недавнего размещения облигационного займа на ₽15 млрд, компания сможет увеличить инвестиции в новые проекты и показать ещё более высокие темпы роста.