ЦИАН: когда ипотека возвращается
Драйверы
ЦИАН: отчёт лучше ожиданий и спецдивиденды. Недвижка разворачивается?
Рынок недвижимости в этом году совсем не радовал: ставка зашкаливала, ипотека тормозила, первичка пережималась. На этом фоне отчёт ЦИАН за 3 квартал и 9 месяцев выглядит как первый нормальный «вдох» — и компания сразу подкрепляет его спецдивидендами. Давайте разбираться, что в цифрах и что это меняет для инвесторов.
Что поменялось в 3 квартале
За 1 полугодие ЦИАН рос вяло: выручка +8%, операционная прибыль проседала. Сейчас картинка другая:
- выручка за 3К2025: +29% г/г, до 4,1 млрд ₽, а за 9 месяцев: ≈11 млрд ₽, +15% г/г
Ключевой драйвер — оживление рынка новостроек на фоне снижения ключевой ставки и постепенного восстановления ипотеки. Плюс компания сама добавила топливо:
- подняла среднюю стоимость размещения
- обновила тарифы в лидогенерации
- расширила медийную рекламу
- увеличила рекламную ёмкость площадки
Главная интрига была в марже — и здесь ЦИАН приятно удивил:
- скорректированная EBITDA за 3К выросла на 128%, до 1,1 млрд ₽, а маржа по ней до 28% (плюс 12 п.п. год к году)
- за 9 месяцев EBITDA — 2,8 млрд ₽, +20%, маржа 25%
Прибыль тоже на месте:
- чистая прибыль за 3К: около 1,1 млрд ₽, +45% г/г
- за 9 месяцев — порядка 2,1 млрд ₽, +23%
Если убрать эффект прошлогодней курсовой прибыли, реальная прибыль в 3 квартале выросла кратно — примерно в 3,5 раза.
ЦИАН сохраняет сильный фундамент:
- около 20 млн пользователей в месяц,
- лидерство в крупных городах (Москва — ~60% рынка объявлений),
- высокая доля органического трафика — бренд работает сам, а не только через рекламный бюджет,
- отрицательный чистый долг — компания сидит на кэше, а не на кредитах.
Транзакционное направление (ипотека онлайн, сопровождение сделок, посуточная аренда, цифровые сервисы с Минцифры и т.д.) по году пока выглядит слабее — выручка там сокращалась, но его доля в структуре бизнеса небольшая. На горизонте нескольких лет именно это направление менеджмент и видит как ключевой драйвер роста.
А еще на Дне инвестора компания обозначила цель: к 2030 году выйти на выручку около 50 млрд ₽ и маржу до 50% — то есть постепенно приблизиться к лучшим мировым аналогам.
Дивиденды
Здесь ЦИАН тоже выглядит сильно:
уже рекомендован спецдивиденд 104 ₽ на акцию, а в середине 2026 года компания ориентируется на следующую выплату >50 ₽ на акцию
Резюмируя
ЦИАН по-прежнему завязан на цикл недвижимости и ипотеку, поэтому скорость снижения ставки и реализация отложенного спроса — ключевой фактор
Но важный момент: судя по отчёту за 3 квартал, низкая точка цикла для ЦИАН, скорее всего, уже пройдена. Ставка пошла вниз, ипотека оживает, рынок новостроек дышит заметно лучше, а компания успела подтянуть маржу и расходы. А дивиденды только добавляют акциям компании привлекательности.
