Вкладываемся в стройку. Акции ЛСР упали "на стадию котлована"

UPD от 20.11.17 идея закрыта по истечению срока годности. В цене закрытия учтен полученный инвесторами дивиденд в размере 78 рублей (дата отсечки 20.06.17)

Общие тенденции рынка недвижимости

Падение доходности банковских депозитов возвращает интерес консервативных инвесторов к вложениям в недвижимость. По мере снижения инфляции к целевому уровню ЦБ на уровне 4%, приобретение квартир в инвестиционных целях постепенно возвращает свою привлекательность. Основные факторы – низкий риск инвестиции, сужения спреда с доходностью по депозитам, ожидание роста стоимости квартир по мере восстановления экономики.

Снижение ипотечных ставок – рост объема ипотеки. Крупнейшие российские банки и АИЖК постепенно снижают ставки по ипотеке. В случае исполнения прогнозов ЦБ по уровню инфляции, можно ожидать, что ставки к концу 2017 года могут уйти ниже 10%. Это окажет серьезный психологический эффект на покупателей. Реализуется отложенный в последние два года спрос на ипотеку.

Потенциал роста рынка ипотечного кредитования выглядит привлекательно. Объем выданных кредитов на покупку нового жилья, хоть и не достиг рекордных уровней 2014 года, но вырос за год на 15%, по данным ЦБ РФ. Такая тенденция происходила даже с учетом относительно медленного снижения ипотечных ставок. С начала 2016 года ипотека стала «дешевле» менее чем на 100 пунктов, в то время как ставки по кредитам физическим лицам и корпоративному сектору снизились на 200-250 пунктов. Спред ожидаемо будет сокращаться.

Потенциал ипотечного рынка России велик. По данным ЦБ и Росстата, общий объем ипотеки составляет всего 5,3% от ВВП, против 40-100% в развитых странах и до 30% в развивающихся. Основные бенефициары ипотечного бума – крупные узнаваемые девелоперы. На рынке акций сейчас представлены: ПИК, ЛСР, Эталон. Мы предлагаем выбирать Группу ЛСР.

Министерство строительства планирует выйти на ввод 140 млн кв. м жилья в год в долгосрочной перспективе, сообщал ранее глава ведомства Михаил Мень. В 2017 г. общий объем жилищного строительства составит около 80 млн кв. м, что примерно соответствует уровню 2016 г. К 2020 г. планирует достичь 100 млн кв. м, и затем поэтапно выйти на уровень 140 млн кв. м в год, т.е. по 1 кв. м жилья на душу населения. Кроме того, Минстрой планирует различные формы поддержки отрасли (субсидирование строительства, ставок и т.д.). Господдержка является позитивным фактором для крупных девелоперов доступного жилья.

Ситуация в регионах присутствия компании

Основной бизнес компании ЛСР сконцентрирован в крупнейших регионах России: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Москве и Московской области, в Екатеринбурге и Свердловской области. Необходимо понимать, что в крупных городах, на которые ориентирован бизнес ЛСР, спрос гораздо быстрее реагирует на текущие рыночные изменения.

Московский рынок жилья восстановился за счет роста продажи новых квартир на 11% г/г в 2016 г. Число сделок с помощью ипотечного кредитования выросло на 33% г/г в 2016 г. Продажи квартир на первичном рынке увеличились в Москве на 82% за 2016 г., а их доля в общем объеме сделок выросла до 28% по сравнению с 17% в 2015 годом. На вторичном рынке Москвы продажи жилья фактически сократились на 4%. Таким образом, данные свидетельствуют о том, что восстановление потребительского спроса было сосредоточено на первичном рынке. Региональные рынки за пределами Москвы и Санкт-Петербурга немного отстают.

Текущее положение компании

ЛСР становится главным бенефициаром восстановления спроса на недвижимость. Активы компании сосредоточены в крупных центрах: Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Спрос в больших городах наиболее чувствителен к изменению рыночной конъюнктуры. Здесь выше доступность к дешевому кредитованию за счет присутствия большего числа банков. Доходы населения динамичнее и восстанавливаются быстрее.

Компания имеет вертикальную интеграцию, что делает ее менее зависимой от колебаний курса рубля. Оценочная стоимость квадратного метра девелоперских проектов выросла год к году на 12%. У Группы ЛСР хорошо сбалансированный портфель по различным сегментам недвижимости, что дает возможность формировать предложение, ориентированное на различные группы потребителей.

Рыночная стоимость портфеля девелоперских проектов ЛСР на 31 декабря 2016 г. составила 143,8 млрд руб. Для сравнения: капитализация компании сегодня (21.03.2017) равна примерно 94,7 млрд руб.

Группа ЛСР – стабильная дивидендная история. Компания регулярно направляет на дивидендные выплаты более 75% чистой прибыли. Дивиденды не зависят от курса рубля, за счет вертикальной интеграции и большой денежной позиции. Согласно сообщению компании в презентации годовых результатов, дивиденды за 2016 год вновь ожидаются на уровне 78 рублей на акцию, что соответствует тому, что было выплачено по результатам 2015 года. Это 86% от всей чистой прибыли компании. Дивидендная доходность относительно текущего уровня составляет около 8,5% – выше среднего уровня по рынку.

ЛСР по-прежнему выглядит недооцененной на фоне конкурентов и собственных средних значений по ключевым мультипликаторам, которые наблюдались в предыдущие годы. Компания торгуется с заметным дисконтом к аналогам с развивающихся рынков по показателю EV/EBITDA, около 40-50%. Дисконт отмечается и к основным конкурентам на локальном рынке, к ПИКу и Группе Эталон.

Показатель Net Debt/EBITDA в 2016 году заметно вырос, до 1,56. Однако это все равно чуть более консервативный уровень, чем у ряда конкурентов. Также отметим сравнительно низкую стоимость долга, что в свою очередь позволяет реализовывать длительные капиталоёмкие проекты. В 2016 году средняя ставка для ЛСР она снизилась с 11,74% до 10,89%. В финансовой стабильности компании сомневаться нет оснований.

Рекомендуемый план покупки

Покупка акций ЛСР по текущим уровням (919 руб.) на 2/3 от предполагаемого объема. 1/3 часть средств оставляем на случай отката бумаг к 870 руб. Среднесрочная цель роста – возврат в район 1050 руб. на горизонте 5-8 месяцев. Потенциальная доходность: 14,1% за счет роста капитализации плюс 8,5% в форме дивидендов (в предыдущие два года реестр под дивиденды закрывался 18 апреля).

Полная версия