Welltower: Разоблачение
Welltower Inc. (NYSE: WELL) - это REIT в сфере здравоохранения с рыночной капитализацией в 32,1 миллиарда долларов. Компания является крупнейшим владельцем жилья для пожилых людей в США с инвестициями в 1568 объектов недвижимости.
До прошлого месяца крупнейшим арендатором Welltower была некоммерческая система здравоохранения на Среднем Западе под названием ProMedica, на долю которой приходилось 12% годового чистого операционного дохода компании (NOI). ProMedica столкнулась с серьезными трудностями и начала нарушать соглашения в начале 2022 года, что поставило под угрозу инвестиции Welltower.
Учитывая свой уровень как крупнейшего оператора, Welltower подчеркнула важность финансового состояния ProMedica и ключевой фактор риска.
7 ноября 2022 года Welltower объявила о решении: она переведет работу 147 учреждений квалифицированного сестринского ухода из ProMedica в новое совместное предприятие с оператором здравоохранения Integra Health. Сделка способствовала росту акций Welltower на 9%.
Генеральный директор Welltower сказал, что Integra стала “стратегическим партнером с хорошей капитализацией”, в результате чего Welltower получила на 4% больше арендной платы в рамках нового совместного проекта, несмотря на сложную ситуацию.
Но несмотря на высокую оценку руководства Welltower и заявления о том, что компания является опытным оператором, Integra, похоже, едва существует. Организация была зарегистрирована 6 месяцев назад, согласно корпоративным записям штата Делавэр. Ее веб-сайт был зарегистрирован в тот же день.
Генеральный директор Integra, 29-летний Дэвид Гефнер, похоже, вообще не имеет опыта работы в сфере квалифицированного сестринского ухода. У Integra нет сотрудников в LinkedIn, за исключением Гефнера, который утверждает, что проработал в 6-месячной организации 11 месяцев.
Старший сотрудник ProMedica сказал нам, что у Integra не было опыта работы. Бывший исполнительный директор Welltower сказал нам, что он никогда не слышал о Гефнер, заявив, что в Integra потребуется "много людей", чтобы справиться со сделкой с Welltower.
Еще одна из проблемных сделок Welltower - реструктуризация в 2021 году с ее проблемным 4-м по величине оператором Genesis Healthcare. Данные свидетельствуют, что в конце 2021 года, что Welltower спокойно продала 21 из своих проблемных активов Genesis фирме, аффилированной с Гефнером, в очередной раз передав квалифицированные медицинские учреждения неопытному оператору и «почистив» свои бухгалтерские книги.
Мы обнаружили признаки явного конфликта интересов в связи со сделкой. Согласно записям базы данных контактов, Гефнер ранее работал в инвестиционной фирме, которой принадлежал Genesis.
В дополнение к своей роли генерального директора в Integra, Гефнер является генеральным директором частной инвестиционной компании "Perigrove", которая в какой-то момент заявила, что привлекла 3 миллиарда долларов. Мы не нашли никакой документации по этому поводу.
Perigrove заявила на своем веб-сайте, что ранее управляла 12 проектами в сфере недвижимости. Мы не нашли никаких доказательств, подтверждающих это. Записи о недвижимости показывают, что все они были под руководством других застройщиков.
Веб-сайт Perigrove утверждает, что он работает в престижном офисном здании на Манхэттене. Мы проверили и обнаружили, что компания не присутствует по заявленному адресу.
Вместо этого мы нашли офис Perigrove на окраине Нью-Йорка, в торговом центре, адрес которого совпадает с адресом магазина автозапчастей.
Welltower торгуется с премией по сравнению с конкурентами, коэффициент NTM составляет 22,7 x, что на 22% выше, чем в среднем у аналогов. У компании самая низкая дивидендная доходность среди аналогов, что указывает на то, что рынок рассматривает его как безопасный актив.
Welltower сталкивается со значительно большими сроками погашения после 2023 года, с долгом в 2024 и 2025 годах на общую сумму более 3,7 миллиарда долларов в условиях растущих процентных ставок.
В целом, мы считаем, что Welltower - это переоцененный до совершенства REIT, скрывающий свои проблемные активы, что вызывает вопросы как к его портфелю, так к доверию к руководству.
После проведения исследования мы открыли короткую позицию по акциям Welltower, Inc. (NYSE:WELL). Этот отчет отражает наше мнение, и мы призываем каждого читателя проявить собственную должную осмотрительность.