W. P. Carey: другого такого шанса может не быть

Но все REIT созданы равны, и некоторые из них определенно находятся в лучшем положении, чем другие. Рынок REIT обширен и разнообразен. Некоторые инвестируют в отели, другие в торговые центры, а некоторые даже в рекламные щиты.

Каждый сектор недвижимости обладает уникальными инвестиционными характеристиками, которые делают их более или менее привлекательными в мире со сниженной доходностью.

Исторически сложилось так, что те сектора недвижимости, которые генерировали наиболее защитный денежный поток и устойчивый рост, испытывали наибольшее снижение капитализации. С другой стороны, те компании, которые генерировали крайне нестабильный и непредсказуемый денежный поток, не участвовали в снижении доходности.

Забегая вперед, мы считаем, что два сектора REIT хорошо подходят при ожидаемом сценарии снижения доходности. Это REIT для аренды и REIT для здравоохранения. Вместе они составляют более 40% нашего портфеля REIT.

Арендные REIT обычно владеют отдельно стоящими объектами розничной торговли с одним арендатором, такими как рестораны Taco Bell и мини-маркеты Dollar General. С другой стороны, медицинские учреждения REIT в основном владеют медицинскими офисными зданиями, учреждениями квалифицированного медицинского ухода и больницами.

Поначалу может показаться, что между этими REIT мало общего. Тем не менее, на самом деле они очень похожи из-за того, как они структурируют свои договоры аренды. И чистая аренда, и медицинские REIT обычно используют то, что мы называем «тройной» арендой, что приводит к доходу, подобному облигационному, с дополнительной защитой от инфляции:

Очень длительные сроки аренды: начальный срок составляет минимум 10 лет, но чаще всего 15-20 лет, а затем включает несколько вариантов продления на пять лет. Срок аренды такой долгий, потому что арендатор вкладывает значительные средства в недвижимость, и это важно для работы его бизнеса.

Арендатор оплачивает расходы: в большинстве случаев в договоре аренды оговаривается, что арендатор несет ответственность за все расходы на имущество, включая даже налоги на имущество, страховку и техническое обслуживание. Таким образом, арендная плата представляет собой чистую прибыль, а денежный поток очень предсказуем.

Повышение арендной платы по договору: аренда обычно включает увеличение арендной платы на ~ 2% в год или повышение арендной платы на 10% каждые пять лет. Это увеличение происходит независимо от рыночных условий, поскольку оно согласовывается в контракте при подписании договора аренды.

Низкий риск расторжения контракта: поскольку недвижимость имеет важное значение для бизнеса арендатора, риск расторжения контракта очень низок. Например, хорошо работающий Taco Bell вряд ли переедет в другое место, даже если он сможет снизить арендную плату, поскольку это нарушит существующую клиентскую базу и приведет к высоким затратам. Пока ваш арендатор может получать прибыль в этом месте, изменения маловероятны.

Поскольку «тройная чистая аренда» приводит к денежному потоку, подобному облигационному, они идеально подходят для  ситуации со снижающейся доходностью.

WP Carey (NYSE: WPC) - REIT, занимающийся чистой арендой, но в отличие от большинства своих аналогов, нацеленных на торговую недвижимость, WPC ориентирован в основном на промышленные объекты. Этот подход потенциально даже более защитный, потому что в современном мире компании, подобные Amazon, растут быстрыми темпами, и им требуется много производственных площадей. Эта стратегия позволила WPC увеличивать дивиденды более 20 лет подряд, включая великий финансовый кризис и пандемию. В настоящее время дивидендная доходность WPC составляет 5,8%. По нашим оценкам, дивидендная доходность компании должна быть близка к 4%, а это означает, что у нее есть потенциал роста в 45%.